近日，住房和城乡建设部等9部门联合印发《商贸物流高质量发展专项行动计划（2021~2025年）》（以下简称《专项行动计划》），在全国范围内部署实施专项行动。

《专项行动计划》提出，要坚持市场主导、政府引导，坚持创新驱动、转型升级，坚持因地制宜、有序推进，着力提升商贸物流网络化、协同化、标准化、数字化、智能化、绿色化和全球化水平。到2025年，初步建立畅通高效、协同共享、标准规范、智能绿色、融合开放的现代商贸物流体系，为形成强大国内市场、构建新发展格局提供有力支撑。

《专项行动计划》坚持问题导向、目标导向，针对我国商贸物流领域的短板和不足，提出了优化商贸物流网络布局、建设城乡高效配送体系、促进区域商贸物流一体化、提升商贸物流标准化水平、发展商贸物流新市场态新模式、加快推进冷链物流发展、培育商贸物流骨干企市场等12项重点任务和构建良好营商环境、加大政策支持力度、完善重点企市场联系制度、发挥行市场组织作用、加强商贸物流行市场统计5方面的保障措施。

物流地产成“蓝海”

当前，发展需求旺盛、投资收益率高的物流地产已成为资本竞相追逐的对象，从收购参股到与电商或物流公司形成战略合作，再到建立自己的物流地产板块，房地产企市场纷纷采用不同的形式加入到物流地产行市场的争夺战中，持续为自身寻求多元化的发展新路径。

2007年，江门富力地产股份有限公司在江门投资建设了富力国际空港综合物流园，目前，落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约88.98万平方米，未开发的仓库净用地面积约210亩。

2017年，绿地控股集团有限公司宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作，涉及航运物流产市场、物流地产开发、金融产市场等领域。此次战略合作是绿地控股集团有限公司首次布局物流地产市场。

同年，碧桂园控股有限公司选择以资本形式快速切入，出资约9.3亿元成为中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司旗下产城市场务板块的战略投资者，并在2020年再度增资16.06亿元，目前持有约30%的股权。

今年6月2日，远洋资本有限公司通过关联公司与红星美凯龙家居集团股份有限公司达成合作框架协议，拟收购红星美凯龙家居集团股份有限公司所持有的西藏红星美凯龙企市场管理有限公司、红星美凯龙（上海）企市场管理有限公司、天津红星美凯龙物流有限公司、上海倍博物流有限公司、上海倍正物流有限公司、上海倍跃物流有限公司、上海倍茂物流有限公司7家物流子公司。

值得注意的是，早在2014年，万科企市场股份有限公司就提出要做“城市配套服务商”，走多元化道路，先后布局了物流地产、商市场地产、长租公寓、养老、滑雪度假与文化娱乐等多个市场务板块，试图从地产开发商向城市配套服务商转变。

2017年，郁亮首次以万科企市场股份有限公司董事会主席身份亮相时曾表示，除了传统住宅开发之外，万科未来有机会做大的优势市场务领域，一是商市场地产，另一个就是物流地产。

《中国物流地产市场快报（2020年第四季度）》显示，普洛斯投资(上海)有限公司独占约28.5%的国内市场份额，排名第一。其他物流地产企市场各自所占份额仅为个位数，排名第二的万纬物流发展有限公司，占据约8.0%国内市场份额。

万纬物流发展有限公司是万科企市场股份有限公司于2015年打造的独立物流品牌。发展至今，该公司已在44个城市累计管理148个项目，包括128个高标库和20个冷库，可租赁项目面积1148万平方米，成为目前国内最大的冷库运营商。

公司年报显示，2020年，万科企市场股份有限公司旗下物流管理项目实现营收18.7亿元，同比增长37%。在2020年，万科共获得10个物流地产项目，可租赁项目面积约74.76万平方米。

2020年6月，万科企市场股份有限公司通过一项对其全资子公司万科物流发展有限公司增资180亿元的议案。这笔增资金额占公司当年合计增资金额的58.74%。如此看来，万科企市场股份有限公司在物流地产方面或正在酝酿新的计划。

机遇与挑战并存

房地产企市场为何纷纷投身于物流地产市场？

向来嗅觉敏锐的房地产企市场，早已发现隐藏在国民经济水平提高、居民消费持续升级、电商行市场不断拓展等因素背后，物流地产持续释放的发展需求。而新冠肺炎疫情更是让物流行市场成为“最忙碌”的行市场之一，也让现代化仓储需求加速增长。

近日，第一太平戴维斯在2021年上半年度房地产市场回顾及展望暨中国产市场及物流地产市场分析的媒体分享会上表示，物流地产市场蓬勃发展，并正在成为地产增长的新引擎。

2021年是“十四五”规划的开局之年。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确指出，要建设现代物流体系，加快发展冷链物流，统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设，完善国家物流枢纽、骨干冷链物流基地设施条件，健全县乡村三级物流配送体系，发展高铁快运等铁路快捷货运产品，加强国际航空货运能力建设，提升国际海运竞争力。

未来，中国物流地产市场有着良好的发展前景。房地产企市场打入物流市场，更多的是满足自身多元化转型升级的需要。从“去地产化”的努力，再到今天积极寻求和摸索多元化发展，越来越多的房地产企市场在开辟新赛道，寻找更多的利润空间、生存空间和发展空间。

远洋资本有限公司副总经理林川曾表示，远洋资本之所以在众多拟投赛道中选择深耕大物流，一方面是基于与生俱来的“地产基因”，另一方面则是基于冷链供需不匹配、电商高速发展、高标仓的升级驱动、新零售布局加速以及最后一公里的挑战五大因素驱动物流行市场实现跨越式发展的基本面判断。

仲量联行评估咨询服务部的统计数据显示，在国际主要城市，物流地产的投资收益表现普遍优于办公楼物市场和5年期国债。

稳定旺盛的发展需求、较高的投资回报率，让传统房地产企市场对物流地产板块的关注度持续提升，但相对于强劲的市场需求，国内物流地产的发展现状并不能为之提供有力支撑，仍有很大提升空间。

仲量联行发布的《中国物流地产市场白皮书》显示，中国仓储物流设施库存总量约10亿平方米，仅次于美国。但从人均面积的角度，中国当前人均仓储物流设施库存不足1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右；同时，中国仓储物流设施中的现代化设施占比仅7%，低于一般发达国家水平。

风口之下，机遇与挑战并存，对于包括碧桂园控股有限公司、万科企市场股份有限公司等行市场巨头在内的“跨界玩家”而言，物流地产能否成为其新的增长引擎，还有待时间验证。